Voor meer informatie over het onderzoeksverslag kunt u mailen naar Servicedesk Calandria : calandria@nieuwlaakhaven.com
Verslag Calandria
Inleiding
Uitvoering onderzoek 2020
Vanwege de problemen die zich al langere tijd afspelen op het bedrijventerrein bij Calandria is een onderzoek inzake Veiligheid en Leefbaarheid gestart; dit onderzoek is apart en staat geheel los van de werkzaamheden van het VvE-bestuur en hun bewonerspetitie.
Aan dit onderzoek hebben Calandria bewoners bijgedragen met het verzoek dat er aandacht komt voor de problemen en dat deze z.s.m. worden aangepakt. Via persoonlijke gesprekken is het klachtenoverzicht tot stand gekomen. Ook hebben bewoners via de bewonersappgroep nog een kleine aanvulling gegeven.
Het onderzoek is opgezet door Vania Hoesein; zij helpt de groep bewoners om de klachten die zij hebben aangekaart, onder de aandacht te brengen en aan te pakken. Zij kunnen de aanpak volgen via de voortgang, logboek, herontwikkeling en eindverslag.
De bedoeling van dit verslag is om de huidige problemen aan te pakken in samenwerking met betrokken partijen.
Beschrijving inhoud onderzoek
Om te begrijpen waarom er probleemsituaties ontstaan die niet opgelost kunnen worden, wordt in dit verslag eerst een beschrijving gegeven van het Calandria Complex (H1), daarna volgt een overzicht van samenwerkingspartners die allen betrokken zijn bij het ‘welzijn’ van het Calandria complex (H2). Vervolgens zijn de klachten van bewoners opgesomd en is per klacht aangegeven welke acties zijn genomen (H3). Op basis van deze informatie volgt als laatste de conclusie en advies (H4).
Inhoudsopgave
Hoofdstuk 1 – Calandria
Hoofdstuk 2 – Samenwerkingspartners Calandria
Hoofdstuk 3 – Klachten van Bewoners
Hoofdstuk
4 – Conclusie en Advies
Hoofdstuk 1 – Calandria
Om de complexiteit te begrijpen waarmee bewoners van Calandria te maken hebben, wordt hieronder het gebouwencomplex Calandria beschreven.
Het Calandria gebouwencomplex bestaat uit:
Een woongedeelte, het appartementencomplex:
Hieronder vallen alle koop- en huurwoningen. De eigenaren van koopwoningen worden vertegenwoordigd door de Vereniging van Eigenaren. De huurders worden vertegenwoordigd door Van ‘t Hof Rijnland Vastgoedmanagement (als vertegenwoordiger van de grooteigenaar).
Dit betekent dat de VvE (met daarin gelijkwaardige vertegenwoordiging van alle eigenaren) en Hof Rijnland toezien op veiligheid en leefbaarheid voor de bewoners van het appartementencomplex. De uitvoering hiervan wordt gedaan door BKS Beheer.
Een Bedrijfsgedeelte
Hieronder vallen de bedrijven, zoals die van Jysk, het Gezondheidscentrum Calandria, Gamma, Shurgard, en alle overige bedrijven. Ook deze bedrijven worden elk vertegenwoordigd door een kantoor die hun belangen behartigt.
Een parkeergedeelte
Het parkeergedeelte bestaat uit :
1.Het parkeerdek voor bedrijven (9-meterdek); dit bevindt zich op de 1e laag. Het gaat hier om een privé terrein van bedrijven, gevestigd aan Theodor Stangstraat en bestaat uit een oprit en afrit met slagboom.
VvE Parkeervoorzieningen Laakhaven vertegenwoordigt de eigenaren van dit bedrijvenparkeerdek en is onder beheer bij Atrium.
2.Het parkeerdek voor eigenaren van Calandria; dit bevindt zich op de 2e laag. Ook deze heeft een op- en afrit met slagboom. Dit bewonersparkeerdek is te bereiken via het 1e laags bedrijfsparkeerdek.
De eigenaren van de bewonersparkeerdek worden vertegenwoordigd door de VvE RBA. De huurders van de bewonersparkeerdek worden vertegenwoordigd door Van ’t Hof Rijnland.
Dit betekent dat VvE RBA en Van t Hof Rijnland toezien op de veiligheid en leefbaarheid op het bewonersparkeerdek. Het beheer van dit bewonersparkeerdek ligt bij BKS Beheer.
Gezien het gezamenlijke gebruik en het belang van een goed onderhouden expeditiestraat op het tussendek (9-meter) is er een beheervereniging: Beheervereniging Parkeervoorziening Laakcenter. Deze is in beheer bij Puur Beheer/Atrium.
Samengevat: Het Calandria complex bestaat uit 4 verschillende delen, die elk hun eigen vertegenwoordiger hebben, met een eigen beheerder en gezamenlijk beheer.
Hoofdstuk 2 : Samenwerkingspartners Calandria
- Vereniging van Eigenaren Wonen
- Van t Hof Rijnland Vastgoedmanagement (vertegenwoordiger grooteigenaar)
- Vereniging van Eigenaren RBA (eigenaren bewonersparkeerdek)
- Hof Rijnland (huurders parkeerdek)
- VvE Parkeervoorzieningen Laakhaven (vertegenwoordigt eigenaren op bedrijvenparkeerdek)
- Beheervereniging Parkeervoorziening Laakcenter (VvE Parkeervoorzieningen Laakhaven en VvE RBA)
- Puur Beheer
- BKS Beheer
- Atrium Beheer
- Grondbezitters: Het Calandria gebouwencomplex bevindt zich op een groot stuk grond, welke in handen is van verschillende eigenaren verenigd in nog 3 (hier niet genoemde) VvE’s die in verbinding staan met de eerder genoemde VvE’s.
Samengevat: het overzicht maakt duidelijk welke (commerciële) partijen betrokken zijn bij het creëren van veiligheid en leefbaarheid voor de omgeving van de bewoners van Calandria.
Hoofdstuk 3: Klachten van bewoners
1. Appartementencomplex
>> VvE Wonen, Hof Rijnland, BKS beheer
a) Bij illegale bewoning worden geen afspraken gemaakt voor ketelonderhoud. De monteur kan via het systeem zien om welke woningen het gaat. Wordt er geen afspraak gemaakt voor controle van de cv ketel, dan komt de monteur ook niet langs. En zo kan het jaren voortduren. Er is daarom geen goede controle op ketelonderhoud wat een gevaar levert voor het enorme Calandria gebouw (hoge urgentie). Actie: is door bewoner bij de huismeester aangekaart. Verder niets mee gedaan.
b) Er is inbraak van woningen (ook via dakterras).
c) Bewoners gooien sigarettenpeuken naar beneden, waardoor er brandjes kunnen ontstaan. Dit is al langer dan een jaar gaande. Wat kan de politie hierin betekenen? Kan een camera geplaatst worden? Kan het contract van een huurder bij wangedrag opgezegd worden?
e) Sommige bewoners hebben moeite de regels te volgen. Andere bewoners vinden het lastig om hier wat van te zeggen ivm dreiging en geweld. Dit maakt het voor bewoners nog moeilijker om bepaalde zaken aan te kaarten.
2. Bewonersparkeerdek
>> VvE RBA, Hof Rijnland, BKS beheer
a) Auto’s worden vernield/ingebroken. Actie: bewoners maken melding bij de politie
3. Bedrijvenparkeerdek
>> Beheervereniging Laakcenter, Atrium/Puur beheer
Het bedrijvenparkeerdek zorgt al jaren voor problemen bij bewoners. Het is onduidelijk hoe dit zo ver heeft kunnen komen en waarom de beheerder (Puur Beheer) niet reageert.
a) Overal wordt puin en rotzooi achtergelaten (afbeelding 2). Actie: De beheerder heeft een briefje gehangen aan de slagboom, maar dit heeft geen effect.
b) Slagboom bij afrit op het bedrijvenparkeerdek moest door vandalisme worden verwijderd en staat sinds februari 2020 open. Gevolg: auto’s en bussen rijden vrij naar binnen met grote vaart. Dit veroorzaakt situaties als bijna-frontale botsingen (hoge urgentie). Actie: VvE RBA heeft herhaaldelijk bij Atrium – die Puur Beheer vertegenwoordigd -gevraagd actie te ondernemen maar Atrium is ondanks diverse reminders tot op heden niet in staat het probleem op te lossen.
c) Gehele verlichting bij afrit van verwijderde slagboom werkt niet meer, het is erg donker bij de afrit, bewoners kunnen niet zien of er tegenliggers op ze afkomen, waardoor de situatie nog gevaarlijker is geworden (hoge urgentie) zie afbeelding 3. Actie: op 25.09 is bij Atrium Beheer urgent verzoek neergelegd over verlichting.
d) Auto’s en bussen staan op plekken waar dat niet mag; hierdoor is er geen zicht op de afrit en kunnen bewoners niet zien wat er op ze afkomt (hoge urgentie). Zie afbeelding 1.
e) Er worden auto’s en bussen op het parkeerdek geparkeerd van personen/bedrijven die daar niet mogen komen.
f) Onbekende mensen slapen op het bedrijvenparkeerdek. Actie: Bewoners hebben politie ingeschakeld.
g) Jongeren komen in de avonduren achterin op het bedrijvenparkeerdek bijeen met auto’s en motoren. Actie: wijkagent geinformeerd
h) Jongeren verzamelen zich voorin op het bedrijvenparkeerdek bij het appartementencomplex en veroorzaken geluidsoverlast voor bewoners. Actie: wijkagent geinformeerd
4. Omgeving Calandria
>> Gemeente Den Haag
a) Jongeren die zich met auto’s verzamelen na 23:00 uur (na sluitingstijd van de partyboten) in de straten rondom het Calandria complex (gebied rondom Verheeskade). Actie: wijkagent geinformeerd
b) Toegenomen fijnstof. Actie: Een aantal jaar geleden is hiernaar onderzoek gedaan en ontdekt dat de fijnstof in grote hoeveelheden aanwezig is. In 2018 is hierover een mail gestuurd naar Gemeente Den Haag; zij hebben niet gereageerd. (urgentie)
c) Toenemende hitte. Welke oplossingen zijn er voor bewoners om de komende jaren de hitte te overleven.
d) Door de toenemende hitte is de vraag gerezen hoe veilig de tankstations nu nog zijn die tegenover het complex staan. En dragen de tankstations ook bij aan toegenomen fijnstof en toenemende hitte? (urgentie)
LPG-Lekkage door extreme hitte bij tankstation Megen
Eenvandaag.avrotros / Auto niet voltanken met warm weer
e) Geluidsoverlast van groepen motoren en auto’s
Hoofdstuk 4 – Conclusie en Advies
Op basis van de informatie die in dit verslag is opgenomen is de conclusie dat ondanks herhaaldelijke verzoeken en klachten van bewoners, de problemen niet lijken te kunnen worden opgelost. Het vertrouwen van bewoners is verdwenen en dit leidt tot frustraties.
De reden waarom de problemen niet lijken te kunnen worden opgelost, lijkt een combinatie te zijn van verschillende factoren.
- Er zijn teveel samenwerkingspartners betrokken in het ‘welzijn’ van Calandria, met elk hun eigen belangen.
- De samenwerking en communicatie tussen verschillende partijen verloopt stroef.
- Veiligheid en Leefbaarheid vormt geen duidelijk onderdeel van het beleid bij samenwerkingspartners.
Het advies is om Veiligheid en Leefbaarheid voor bewoners hoog op de agenda te plaatsen bij alle betrokken partijen. Er zal altijd sprake zijn van verschillende belangen, maar deze verschillende belangen mogen niet de Veiligheid en Leefbaarheid voor bewoners overschaduwen. Als dit wel gebeurt dan zal het resultaat daarvan uiteindelijk een veel grotere impact hebben.
Nieuwe bewoners weten niet goed bij wie ze moeten zijn voor wat. Ook worden meldingen gemaakt, maar het resultaat is vaak afhankelijk van externen waardoor het probleem wel wordt behandeld, maar niet wordt opgelost.
Verder is het belangrijk dat alle samenwerkingspartners de Veiligheid en Leefbaarheid voor bewoners vooropstellen. Bij onvoldoende beleid of samenwerking hierin, is het advies daaraan (financiële) consequenties te koppelen die de waarde aangeven van het belang van Veiligheid en Leefbaarheid.
En als laatste. Het gebied rondom Calandria / Nieuw-Laakhaven is in ontwikkeling. Mocht blijken dat samenwerkingspartners zich niet houden aan het gestelde Veiligheids & Leefbaarheidsbeleid en de samenwerking stroef loopt, dan is het advies om de samenwerking met de huidige partijen niet voort te zetten en ze niet te betrekken bij de ontwikkelingen rondom het gebied Nieuw-Laakhaven. Gebeurt dat wel, dan zullen huidige probleemsituaties zich voortzetten in de toekomst en zich dan op grotere schaal afspelen.